Ob Praktikum oder längerer Auslandsaufenthalt: Es gibt viele Gründe, seine Wohnung zwischenzuvermieten. Allein schon in Anbetracht der steigenden Mieten und der Wohnungsknappheit ist es sinnvoll, die eigene Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht einfach leer stehen zu lassen. Damit man in Sachen Zwischenmiete rechtlich auf der sicheren Seite ist, erklärt ROLAND-Partneranwalt Felix Beer von der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, was es zu beachten gilt.
Wann ist die Zwischenmiete erlaubt?
Niemand hat etwas von einem leer stehenden Zimmer: Mieter zahlen unnötig Geld und Wohnungssuchende bleiben weiter auf der Suche. Allerdings ist es nicht immer erlaubt, seine Wohnung unterzuvermieten. 2015 hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, das die Situation etwas komplizierter macht: „Wenn es sich um eine kommerzielle Vermietung handelt wie zum Beispiel bei Airbnb, ist es in vielen Städten nicht ohne weiteres erlaubt, die Wohnung zu vermieten. Es ist daher wichtig, sich bei der Stadt über die jeweiligen Gesetze zu informieren“, erklärt Felix Beer.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat: „Ein berechtigtes Interesse entsteht immer aus familiären oder wirtschaftlichen Gründen“, so der Rechtsexperte. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen für längere Zeit im Ausland ist. Allerdings hat der Mieter nur Anspruch darauf, einen Teil seiner Wohnung vermieten zu dürfen, wie der ROLAND-Partneranwalt erklärt: „Der Anspruch auf Untervermietung entfällt, wenn man die ganze Wohnung vermieten möchte. Der Vermieter hat also das Recht, die Zwischenmiete zu verbieten.“
Felix Beer warnt außerdem: „Eine Erlaubnis muss der Hauptmieter aber in jedem Fall vom Vermieter einholen. Andernfalls kann der Vermieter den Mieter auf Unterlassung verklagen und im Extremfall sogar das Mietverhältnis kündigen.“
Auf der sicheren Seite
Häufig möchten sich Zwischenvermieter das lästige Ausräumen der gesamten Wohnung ersparen und vermieten die Wohnung möbliert. In diesen Fällen ist es besonders wichtig, sich den Zwischenmieter genau anzuschauen. Außerdem rät Felix Beer immer zu einem schriftlich abgefassten Vertrag: „Ein Zwischenmietvertrag sollte schriftlich erfolgen, um eine Befristung nachweisen zu können. Dauert die Zwischenmiete länger als ein Jahr, ist dies sogar Pflicht. Inhaltlich sollte sich der Vertrag an normalen Mietverträgen orientieren. Der Mieter wird dann Vermieter und der Untermieter Mieter.“ Zu den dort festgelegten Inhalten zählt auch die Kaution, denn im Falle, dass etwas in der Wohnung kaputtgehen sollte, ist man damit auf der sicheren Seite und muss nicht zusehen, wie man an sein Geld kommt. Allerdings darf die Höhe der Kaution nicht willkürlich gewählt werden: „Für die Kaution gilt, dass diese maximal das Dreifache einer Monatsmiete ohne Nebenkosten betragen darf“, erklärt Felix Beer. Der eigentliche Mietvertrag mit dem Vermieter der Wohnung bleibt von dem neuen Vertrag allerdings unberührt. Der im Vertrag genannte Mieter ist also weiterhin verpflichtet, die Miete pünktlich an den Vermieter zu bezahlen.
Neue Einnahmequelle
Vor allem in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg dauert es oft monatelang, bis man eine passende Wohnung findet. Je größer die Not ist, desto eher sind potenzielle Mieter bereit, tief in die Tasche zu greifen, um eine Bleibe zu finden. Diese Notlage machen sich Zwischenvermieter nicht selten zu Nutze und schlagen auf die eigentliche Miete ordentlich was drauf. Doch ist das rechtens? Felix Beer bejaht: „Zu welchem Preis die Wohnung untervermietet wird, ist die Sache des Zwischenvermieters. Der Vermieter kann unter Umständen ohnehin verlangen, dass der Zwischenmieter eine höhere Miete zahlt, wenn beispielsweise mehr Personen als bisher in die Wohnung einziehen. Natürlich darf die vom Untermieter zu zahlende Miete nicht sittenwidrig hoch sein und – soweit vorhanden – ist die Mietpreisbremse zu beachten.“
Wenn unangenehme Überraschungen warten
Kommt der Zwischenvermieter nach dem Ende der Mietzeit wieder zurück in seine Wohnung, kehrt so manches Mal Ernüchterung ein: Die Möbel sind beschädigt. Was kann man in diesem Fall tun? „Für Schäden an den Möbeln haftet der Zwischenmieter, wenn er den Schaden fahrlässig oder gar vorsätzlich verursacht hat. Schäden an der Mietsache muss der Zwischenvermieter allerdings dem Vermieter anzeigen, sodass dieser seine Ansprüche gegenüber dem Zwischenvermieter geltend machen kann.“
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